- 索引号：43060000/2011-1002528
- 发布机构：华容县政府
- 公开范围：全部公开
- 生成日期：2011-03-28
- 公开日期：2011-03-28
- 公开方式：政府网站
关于公布华容县城镇基准地价的通知
各乡镇人民政府、县直各单位：
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》等法律、法规规定，新的城镇基准地价已经县人民政府第二十二次常务会议审定，现予公布。
二○一一年一月四日
华容县2010年度城镇基准地价
基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工矿仓储等用途分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
1、土地用途：本次基准地价所确定的用途为商业、住宅、工矿仓储用地，但在现实利用中各用途表现方式多种多样，需要对商业、住宅、工矿仓储用地的范围进行界定，以满足地价管理的需要。各用地类型范围见下表。
华容县城镇基准地价土地用途分类表
|
用地类型
|
范 围
|
|
商业用地
|
1、商业用地：商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地；
2、金融保险用地：银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地；
3、餐饮旅馆业用地：饭店、餐厅、茶馆、酒吧、宾馆、招待所、度假村等及其附属设施用地；
4、其他商服用地：写字楼、商 业性办公楼用地；旅行社、运用保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。
5、经营性仓储用地及经营性停车场；
6、基本分类以外的经营性文化、体育设施用地；
7、高档别墅用地；
8、城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地中商业门面部分。
|
|
住宅用地
|
1、城镇单一住宅用地：城镇居民的普通住宅、公寓用地；
2、城镇混合住宅用地：城镇居民以居住为主的住宅与工业或办公等混合用地。
3、机关团体用地：国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、通讯社、出版社等建筑用地；
4、教育用地：各种教育机构，包括大专院校、中专、职业学校、中小学校、幼儿园等直接用于教育的用地；
5、科研设计用地：独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地；
6、企业厂区外独立的办公楼用地；
7、文体用地：为公众服务的公益性博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、音乐厅、体育场馆等文化、体育设施用地；
7、公共基础设施用地：给供水、供电、供燃、供热、邮政、电信消防、公用设施维修、环卫用地；
8、瞻仰景观休闲用地：名胜古迹、景点、公园、广场、公用绿地内等用地；
9、医疗卫生用地：医疗卫生、防疫、急救、保健、康复、医检药检、血库等用地；
10、慈善用地：孤儿院、养老院、福利院等慈善用地；
11、铁路站场用地；
12、军事设施用地：专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等；
13、宗教用地：专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观和教学等宗教自用地；
14、监教场所用地：监狱、看守所、劳改场、劳教所等用地；
15、墓葬地：陵园、墓地、殡葬场所及附属用地。
|
|
工矿仓储
用 地
|
1、工业用地：工业生产及其附属设施用地；
2、采矿用地：采矿、采石、采砂场、瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地；
3、仓储用地：用于物资储备、中转及其相应附属设施用地。
4、铁路线路用地：包括路堤、路堑、道沟、护林；
5、公路用地：国家和地方公路，包括路堤、路堑、道沟、护路林及其附属设施用地；
6、港口码头用地：港口码头用地中人工修建的客货运、捕捞船舶停靠的场所及其相应附属设施建筑物用地，不包括常水位以下部分；
7、管道运输用地：运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应设施用地；
8、街巷用地：城乡居民点内公用道路（含立交桥）、免费停车场用地；
9、设施农用地。
|
2、地价内涵：本次基准地价成果对应的地价内涵见下表所示。
华容县县城区商业、住宅和工矿仓储用地基准地价内涵
|
级别
|
土地权利
|
开发程度
|
商业用地
|
住宅用地
|
工矿仓储用地
|
基准日
|
||||||
|
年期
|
容积率
|
建筑
密度
|
年期
|
容积率
|
建筑
密度
|
年期
|
容积率
|
建筑密度
|
||||
|
一级
|
出让土地使用权
|
五通一平
|
40年
|
1.8
|
50.0%
|
70年
|
1.8
|
40%
|
50年
|
1.0
|
50%
|
2010.05.01
|
|
二级
|
出让土地使用权
|
五通一平
|
40年
|
1.6
|
50.0%
|
70年
|
1.6
|
40%
|
50年
|
1.0
|
50%
|
2010.05.01
|
|
三级
|
出让土地使用权
|
五通一平
|
40年
|
1.4
|
50.0%
|
70年
|
1.4
|
40%
|
50年
|
1.0
|
50%
|
2010.05.01
|
|
四级
|
出让土地使用权
|
五通一平
|
40年
|
1.2
|
40.0%
|
70年
|
1.2
|
30%
|
50年
|
1.0
|
40%
|
2010.05.01
|
|
五级
|
出让土地使用权
|
五通一平
|
40年
|
1.0
|
40.0%
|
70年
|
1.0
|
30%
|
50年
|
1.0
|
40%
|
2010.05.01
|
华容县一、二等镇（集镇）商业、住宅和工矿仓储
用地基准地价内涵
|
级别
|
土地权利
|
开发
程度
|
商业用地
|
住宅用地
|
工矿仓储用地
|
基准日
|
||||||
|
年期
|
容积率
|
建筑
密度
|
年期
|
容积率
|
建筑密度
|
年期
|
容积率
|
建筑密度
|
||||
|
一
|
出让土地使用权
|
五通
一平
|
40年
|
1.4
|
50%
|
70年
|
1.4
|
40%
|
50年
|
1.0
|
50%
|
2010.05.01
|
|
二
|
出让土地使用权
|
五通
一平
|
40年
|
1.2
|
40%
|
70年
|
1.2
|
30%
|
50年
|
1.0
|
40%
|
2010.05.01
|
|
三
|
出让土地使用权
|
五通
一平
|
40年
|
1.0
|
40%
|
70年
|
1.0
|
30%
|
50年
|
1.0
|
40%
|
2010.05.01
|
华容县三、四、五等镇（集镇）商业、住宅和工矿仓储
用地基准地价内涵
|
级别
|
土地权利
|
开发程度
|
商业用地
|
住宅用地
|
工矿仓储用地
|
基准日
|
||||||
|
年期
|
容积率
|
建筑密度
|
年期
|
容积率
|
建筑密度
|
年期
|
容积率
|
建筑密度
|
||||
|
一
|
出让土地使用权
|
五通一平
|
40年
|
1.2
|
40%
|
70年
|
1.2
|
30%
|
50年
|
1.0
|
40%
|
2010.05.01
|
|
二
|
出让土地使用权
|
五通一平
|
40年
|
1.0
|
40%
|
70年
|
1.0
|
30%
|
50年
|
1.0
|
40%
|
2010.05.01
|
二、基准地价成果
（一）县城区域基准地价成果
华容县县城区商业用地基准地价及级别划分范围表
元/m2
|
级别
|
四至界线范围
|
基准地价
|
|
一级
|
河西区：东至沿河北路、北正街；西至物价局西侧、荷花西路；南至解放路、司法局巷、红豆红商场；北至荷香巷。
|
3120
|
|
二级
|
河西区：Ⅰ级土地以外，东至华容河大堤、庆丰路、新市街、南门菜场；西至蠡北路、港东路；南至解放路、城南路、南城墙巷；北至侨联路。
|
1882
|
|
三级
|
河西区：Ⅱ级土地以外，东至华容河大堤、沿河南路；西至人民南路、华容大道、香溢花城西、港西路；南至兴南路、殡仪馆；沿河南路；北至杏花村东、西路。
河东区：二桥东路（二桥头至鑫城汽车服务公司西）两侧临路区域；桥东街（一桥头至华容大修厂）两侧临路区域；书院路（桥东街至原农房公司）两侧临路区域。
|
1030
|
|
四级
|
河西区：除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级以外区域；
河东区：Ⅲ级土地以外，东至朱家湖、陵园路、黑水沟；西至华容河大堤；南至桥东街第二梯级土地；北至县一中、原国营丝绸厂。
|
565
|
|
五级
|
河东区：除Ⅲ、Ⅳ级以外区域；
|
380
|
|
备注
|
上述文字表述以《华容县城区商业用地级别地价图》为准。
|
|
华容县县城区住宅—工矿仓储用地基准地价
及级别划分范围表
元/m2
|
级别
|
四至界线范围
|
住宅用地
|
工矿仓储用地
|
|
一级
|
河西区：东至华容河大堤、北正街、南正街；西至范蠡路；南至解放路；北至侨联路。
|
560
|
396
|
|
二级
|
河西区：Ⅰ级土地以外，东至华容河大堤、新市街、南门菜场、豆腐巷、沿河南路、屈子巷；西至港东路；南至河西派出所、新苗幼儿园南侧巷道；北至北至路、华阳市场北。
|
424
|
320
|
|
三级
|
河西区：Ⅱ级土地以外，东至华容河大堤、沿河南路；西至香溢花城西、人民南路；南至田家湖水上公园、兴南路；北至杏花村东、西路。
河东区：东至书院路、陵园路；西至华容河大堤；南至桥东街；北至县一中、原国营丝绸厂。
|
322
|
258
|
|
四级
|
河西区：除Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级以外区域；
河东区：Ⅲ级土地以外，东至怀乡中学；西至华容河大堤；南至华容河大堤；北至范围线。
|
244
|
205
|
|
五级
|
河东区：除Ⅲ、Ⅳ级以外区域；
|
185
|
168
|
|
备注
|
上述文字表述以《华容县城区住宅—工矿仓储用地级别地价图》为准。
|
||
（二）其他建制镇区域基准地价成果
建制镇基准地价成果及级别划分范围表
元/m2
|
等别
|
级别
|
级别范围描述
|
商业用地
|
住宅用地
|
工矿仓储用地
|
|
第一等
|
一级
|
东山镇：以三廊堰东正街，迎宾路，建设路两侧临路区域及所围合的区域。
注滋口镇：新容街（四中—国庆路）；国庆路（老街—新容街）；移堤街（法庭—老法庭）。
|
267
|
198
|
171
|
|
二级
|
东山镇：镇政府所在墟场除一级以外的区域；塔市驿墟场。
注滋口镇：移堤新街剩余区段；新容东路；农民街；新容中路剩余区段；注滋大桥引桥区段。
|
197
|
165
|
148
|
|
|
三级
|
东山镇：江洲、砖桥、洪山墟场以及东山镇除墟场以外的区域。
注滋口镇：注滋口墟场剩余区域及其他墟场和集市。
|
146
|
137
|
128
|
|
|
第二等
|
一级
|
三封寺镇：S306线（开拓路—龙腾公司—卫生院）临路区域。
北景港镇：上下节街（车站—农贸市场路口）临路区域。
万庾镇：中街（十字路口—车站）。
胜峰乡：珠跑路（毛家巷拱桥—国营林场木业站）临路区域。
|
254
|
188
|
167
|
|
二级
|
三封寺镇：松木桥墟场、墨山铺墟场区域。
北景港镇：上下节街（邮政局—农贸市场路口）临路区域。
万庾镇：北街（十字路口—万庾中心）。
胜峰乡：珠调路（钢铁七组变压器—湖北石华堰）临路区域。
S306线珠头山临路区域
|
188
|
156
|
145
|
|
|
三级
|
三封寺镇：镇政府墟场所在其他区域及其他集市。
北景港镇：墟场其他区域及集市。
万庾镇：墟场其他区域及集市。
胜峰乡：胜峰乡墟场其他区域及其他集市。
|
139
|
130
|
125
|
|
|
第三等
|
一级
|
鲇鱼须镇：中街、南街、北街、移民街临路区域。
插旗镇：文明街（建闸沟桥—注插路）、大桥路临路区域。
新河乡：中心街（集贸市场—十字路口）临路区域。
操军乡：南张公路（张家湾大桥—电排）临路区域。
治河渡镇：潘家大桥-镇西路东100米止；镇东路东西各200米临路区域。
|
185
|
165
|
149
|
|
二级
|
护城乡：花子坟墟场，沿S306线两侧
鲇鱼须镇：墟场其他区域及集市。
插旗镇：墟场其他区域及集市。
新河乡：墟场其他区域及集市。
操军乡：南华渡开发区、南岳庙墟场、闸口墟场及其他集市。
治河渡镇：治河渡墟场其他区域；潘家渡墟场；湘沟弯墟场及其他集市。
|
138
|
129
|
124
|
|
|
第四等
|
一级
|
宋家嘴镇：墟场（农机站—宋市中学）区域；
终南乡：沿华注公路两侧区域；
幸福乡：墟场：（三角区—吴启发宅）。
南山乡：南山电信局—农机站临路区域。
|
180
|
150
|
141
|
|
二级
|
宋家嘴镇：墟场以外区域及其他区域。
终南乡：墟场以外区域及其他区域。
幸福乡：墟场其他区域及集市。
南山乡：墟场其他区域及集市。
|
133
|
125
|
122
|
|
|
第五等
|
一级
|
梅田湖：老梅田街道临路区域。
新建乡：乡政府西—供销社—水委会临路区域。
团洲乡：墟场信用社—西街临路区域。
|
177
|
146
|
139
|
|
二级
|
梅田湖：墟场其他区域及集市。
新建乡：墟场其他区域及集市。
团洲乡：墟场其他区域及集市。
|
131
|
122
|
120
|
华容县2010年度宗地地价评估修正体系
一、利用基准地价系数修正法评估宗地地价的应用公式
（一）一般宗地地价评估
对于土地利用类型单一的一般宗地，各类宗地地价评估的计算公式如下：
1、商业用地
Pi=P商业用地级别价？（1？K）？∏S-M
或
Pi=P商业用地路线价？（1？K）？∏S（-临路类型修正）-M
2、住宅用地
Pi=P住宅用地级别价？（1？K）？∏S-M
3、工矿仓储用地
Pi=P工矿仓储用地级别价？（1？K）？∏S-M
式中：Pi i—待估宗地地价
P—待估宗地对应的基准地价
K—待估宗地所在区域影响因素总修正值
∏S—待估宗地个别因素修正系数的乘积
M—开发程度调整值
其中：
Ki—第i个待估宗地区域因素修正系数
（二）综合用地地价评估
综合用地是指同时具有两种以上用途的宗地， 对于平面上由不同用途土地组成的综合用地，其地价按以下步骤进行评估：
1、根据宗地内部的土地利用类型界线对宗地进行功能分区（商业、住宅、工矿仓储）并确定各类型用地比例，如宗地内部无明显土地利用类型界线，则应根据规划所确定的各用途建筑面积确定各类型用地所占比例；
2、根据相应用途（商业、住宅、工矿仓储）单独评估各功能区的地价；
3、各功能区地价累加即可得到整个综合用地的地价。计算公式如下：
Pi=Ps用地级别价？（1？K）？∏S-M ？s% Pz用地级别价？（1？K）？∏S-M ？z% ？？？？？？
式中：s%—待估宗地某用途建筑面积或土地面积比例
z%—待估宗地另一用途建筑面积或土地面积比例
（三）对于立体综合楼的综合用地
宜采用市场比较法、剩余法及收益还原法评估宗地地价。
三、宗地地价其他个别因素修正体系
式中： KY——出让年期修正系数
Pml——有限年期地价
Pm——最高出让年期的土地使用权价格
ml——实际出让年期或剩余出让年期
m——土地使用权出让法定最高年限
r—— 土地还原利率
（二）交易期日修正
进行宗地评估时，对于宗地估价的期日与基准地价的基准期日不同的情况，需要根据地价的实际变化情况对待估宗地进行期日修正。期日修正系数计算公式如下：
式中：Kt—将基准地价更新期日修正到待估宗地更新期日的系数
Pt—待估宗地所在土地级别更新期日的地价
PO—基准地价更新期日待估宗地所在土地级别的土地交易平均价格。
（三）容积率与建筑密度联合修正
容积率和建筑密度对地价的影响很大，当实际容积率与平均容积率、实际建筑密度与平均建筑密度不同时，必须进行修正，商业和住宅用地容积率与建筑密度的联合修正系数见下表。
华容县商业用地容积率与建筑密度联合修正系数表
|
级别
|
容积率
建筑密度
|
1
|
1.2
|
1.4
|
1.6
|
1.8
|
2
|
2.2
|
2.4
|
2.6
|
2.8
|
3
|
≥3.5
|
|
一级
|
30%
|
0.68
|
0.71
|
0.74
|
0.78
|
0.86
|
0.92
|
0.99
|
1.08
|
1.14
|
1.23
|
1.28
|
1.35
|
|
40%
|
0.70
|
0.72
|
0.76
|
0.81
|
0.88
|
0.95
|
1.04
|
1.11
|
1.18
|
1.27
|
1.33
|
1.41
|
|
|
50%
|
0.74
|
0.80
|
0.86
|
0.92
|
1.00
|
1.09
|
1.18
|
1.23
|
1.30
|
1.35
|
1.41
|
1.47
|
|
|
60%
|
0.76
|
0.83
|
0.89
|
0.95
|
1.04
|
1.14
|
1.23
|
1.30
|
1.37
|
1.43
|
1.49
|
1.56
|
|
|
二级
|
30%
|
0.72
|
0.76
|
0.79
|
0.84
|
0.93
|
1.00
|
1.09
|
1.19
|
1.27
|
1.39
|
1.45
|
1.54
|
|
40%
|
0.75
|
0.77
|
0.81
|
0.88
|
0.95
|
1.04
|
1.15
|
1.23
|
1.32
|
1.43
|
1.52
|
1.61
|
|
|
50%
|
0.79
|
0.86
|
0.93
|
1.00
|
1.10
|
1.20
|
1.32
|
1.39
|
1.47
|
1.54
|
1.61
|
1.69
|
|
|
60%
|
0.82
|
0.89
|
0.97
|
1.04
|
1.15
|
1.27
|
1.39
|
1.47
|
1.56
|
1.64
|
1.72
|
1.82
|
|
|
三级
|
30%
|
0.76
|
0.80
|
0.84
|
0.89
|
1.00
|
1.08
|
1.18
|
1.30
|
1.39
|
1.54
|
1.61
|
1.72
|
|
40%
|
0.79
|
0.81
|
0.86
|
0.93
|
1.02
|
1.12
|
1.25
|
1.35
|
1.45
|
1.59
|
1.69
|
1.82
|
|
|
50%
|
0.84
|
0.92
|
1.00
|
1.08
|
1.19
|
1.32
|
1.45
|
1.54
|
1.64
|
1.72
|
1.82
|
1.92
|
|
|
60%
|
0.87
|
0.95
|
1.04
|
1.12
|
1.25
|
1.39
|
1.54
|
1.64
|
1.75
|
1.85
|
1.96
|
2.08
|
|
|
四级
|
30%
|
0.93
|
0.98
|
1.04
|
1.12
|
1.30
|
1.43
|
1.61
|
1.85
|
2.04
|
2.38
|
2.56
|
2.86
|
|
40%
|
0.96
|
1.00
|
1.08
|
1.19
|
1.33
|
1.52
|
1.75
|
1.96
|
2.17
|
2.50
|
2.78
|
3.13
|
|
|
50%
|
1.04
|
1.16
|
1.30
|
1.43
|
1.64
|
1.89
|
2.17
|
2.38
|
2.63
|
2.86
|
3.13
|
3.45
|
|
|
60%
|
1.09
|
1.22
|
1.37
|
1.52
|
1.75
|
2.04
|
2.38
|
2.63
|
2.94
|
3.23
|
3.57
|
4.00
|
|
|
五级
|
30%
|
0.96
|
1.02
|
1.09
|
1.18
|
1.37
|
1.52
|
1.72
|
2.00
|
2.22
|
2.63
|
2.86
|
3.23
|
|
40%
|
1.00
|
1.04
|
1.12
|
1.25
|
1.41
|
1.61
|
1.89
|
2.13
|
2.38
|
2.78
|
3.13
|
3.57
|
|
|
50%
|
1.05
|
1.18
|
1.32
|
1.47
|
1.67
|
1.92
|
2.22
|
2.44
|
2.70
|
3.23
|
3.57
|
4.00
|
|
|
60%
|
1.10
|
1.23
|
1.39
|
1.54
|
1.79
|
2.08
|
2.44
|
2.70
|
3.03
|
3.70
|
4.17
|
4.76
|
注：1、表中系数为建筑密度50%，容积率为1.8条件下单位面积地价的倍数；
2、其他建筑密度、容积率条件下的系数由相邻的系数插值求取。
3、商业用地修正因素说明表和修正系数表可以用于商业路线价评估和商业级别地价评估；
4、介于表中两个容积率或建筑密度之间的系数可以采用插值法求取；
华容县住宅用地建筑密度与容积率联合修正系数表
|
级别
|
容积率
建筑密度
|
1
|
1.2
|
1.4
|
1.6
|
1.8
|
2
|
2.4
|
3
|
3.6
|
≥3.9
|
|
一级
|
30%
|
0.79
|
0.85
|
0.93
|
1.00
|
1.05
|
1.20
|
1.30
|
1.39
|
1.52
|
1.67
|
|
40%
|
0.75
|
0.80
|
0.88
|
0.96
|
1.00
|
1.14
|
1.23
|
1.32
|
1.47
|
1.59
|
|
|
50%
|
0.74
|
0.78
|
0.87
|
0.93
|
0.97
|
1.11
|
1.20
|
1.28
|
1.43
|
1.56
|
|
|
60%
|
0.70
|
0.76
|
0.83
|
0.90
|
0.94
|
1.08
|
1.16
|
1.25
|
1.35
|
1.52
|
|
|
二级
|
30%
|
0.81
|
0.88
|
0.97
|
1.04
|
1.10
|
1.27
|
1.37
|
1.47
|
1.61
|
1.79
|
|
40%
|
0.77
|
0.83
|
0.92
|
1.00
|
1.04
|
1.19
|
1.30
|
1.39
|
1.56
|
1.69
|
|
|
50%
|
0.76
|
0.81
|
0.90
|
0.96
|
1.01
|
1.16
|
1.27
|
1.35
|
1.52
|
1.67
|
|
|
60%
|
0.72
|
0.78
|
0.86
|
0.93
|
0.98
|
1.12
|
1.22
|
1.32
|
1.43
|
1.61
|
|
|
三级
|
30%
|
0.88
|
0.95
|
1.06
|
1.15
|
1.22
|
1.43
|
1.56
|
1.69
|
1.89
|
2.13
|
|
40%
|
0.83
|
0.89
|
1.00
|
1.10
|
1.15
|
1.33
|
1.47
|
1.59
|
1.82
|
2.00
|
|
|
50%
|
0.81
|
0.87
|
0.98
|
1.05
|
1.11
|
1.30
|
1.43
|
1.54
|
1.75
|
1.96
|
|
|
60%
|
0.78
|
0.84
|
0.93
|
1.02
|
1.08
|
1.25
|
1.37
|
1.49
|
1.64
|
1.89
|
|
|
四级
|
30%
|
0.92
|
1.00
|
1.12
|
1.22
|
1.30
|
1.54
|
1.69
|
1.85
|
2.08
|
2.38
|
|
40%
|
0.86
|
0.93
|
1.05
|
1.16
|
1.22
|
1.43
|
1.59
|
1.72
|
2.00
|
2.22
|
|
|
50%
|
0.85
|
0.91
|
1.03
|
1.11
|
1.18
|
1.39
|
1.54
|
1.67
|
1.92
|
2.17
|
|
|
60%
|
0.81
|
0.88
|
0.98
|
1.08
|
1.14
|
1.33
|
1.47
|
1.61
|
1.79
|
2.08
|
|
|
五级
|
30%
|
1.00
|
1.10
|
1.25
|
1.37
|
1.47
|
1.79
|
2.00
|
2.22
|
2.56
|
3.03
|
|
40%
|
0.93
|
1.02
|
1.16
|
1.30
|
1.37
|
1.64
|
1.85
|
2.04
|
2.44
|
2.78
|
|
|
50%
|
0.92
|
0.99
|
1.14
|
1.23
|
1.32
|
1.59
|
1.79
|
1.96
|
2.33
|
2.70
|
|
|
60%
|
0.88
|
0.95
|
1.08
|
1.19
|
1.27
|
1.52
|
1.69
|
1.89
|
2.13
|
2.56
|
注：1、表中系数为建筑密度40%，容积率为1.8条件下单位面积地价的倍数；
2、其他容积率条件下的系数由相邻的系数插值求取；
3、住宅用地修正因素说明表和修正系数表可以用于立地楼地价评估和小区住宅地价评估。
（四）临街深度修正
路线价估价法认为：城镇内各商业用地宗地土地价格的高低，随其离开街道的距离呈现指数递减。土地价格的这种差异用临街深度修正系数来修正，商业用地临街深度修正系数见下表。
临街深度修正系数表
|
临街深度
|
≤3.0
|
4.0
|
5.0
|
6.0
|
7.0
|
8.0
|
9.0
|
10.0
|
11.0
|
12.0
|
13.0
|
14.0
|
15.0
|
16.0
|
|
主干道
|
2.294
|
2.198
|
2.101
|
2.012
|
1.927
|
1.845
|
1.767
|
1.692
|
1.618
|
1.548
|
1.484
|
1.418
|
1.359
|
1.300
|
|
次干道
|
2.101
|
2.013
|
1.924
|
1.842
|
1.765
|
1.690
|
1.618
|
1.549
|
1.482
|
1.418
|
1.359
|
1.299
|
1.245
|
1.190
|
|
支 路
|
1.924
|
1.844
|
1.763
|
1.688
|
1.617
|
1.548
|
1.482
|
1.419
|
1.357
|
1.299
|
1.245
|
1.190
|
1.140
|
1.091
|
|
临街深度
|
17.0
|
18.0
|
19.0
|
20.0
|
21.0
|
22.0
|
23.0
|
24.0
|
25.0
|
26.0
|
27.0
|
28.0
|
29.0
|
≥30.0
|
|
主干道
|
1.245
|
1.192
|
1.142
|
1.092
|
1.045
|
1.000
|
0.958
|
0.917
|
0.885
|
0.853
|
0.835
|
0.820
|
0.814
|
0.766
|
|
次干道
|
1.140
|
1.092
|
1.046
|
1.000
|
0.957
|
0.916
|
0.877
|
0.840
|
0.810
|
0.781
|
0.765
|
0.751
|
0.745
|
0.701
|
|
支 路
|
1.044
|
1.000
|
0.958
|
0.916
|
0.877
|
0.839
|
0.804
|
0.769
|
0.742
|
0.716
|
0.701
|
0.688
|
0.683
|
0.643
|
注：以上区间左开右闭主干道包括混合性主干道和商业性主干道；次干道包括混合性次干道和商业性次干道；支路包括混合性支路、组团路。
（五）街角地修正
街角地是指同时临两条相互交叉路段的宗地，街角条件是影响商服用地地价最重要的微观区域因素之一。
街角地地价的计算公式为：
Pml=Pz？Kc
式中，Pml为街角地修正后的商服用地地价，Pz为主街路线价， Kc为街角地价修正系数。
华容县城镇商服用地街角地修正系数
|
街角地类型 修正幅度
|
混合性主干道
|
商业性
主干道
|
混合性
次干道
|
商业次干道
|
混合性支路
|
|
混合性
主干道
|
1.620
|
1.397
|
1.281
|
1.205
|
1.149
|
|
商业性
主干道
|
/
|
1.245
|
1.196
|
1.155
|
1.093
|
|
混合性
次干道
|
/
|
/
|
1.154
|
1.092
|
1.051
|
|
商业次干道
|
/
|
/
|
/
|
1.073
|
1.027
|
|
混合性支路
|
/
|
/
|
/
|
/
|
1.015
|
（六）宗地临路类型修正
商业用地临路类型修正系数表
|
级别
|
混合性主干道
|
商业性主干道
|
混合性次干道
|
商业性次干道
|
混合性支路
|
|
一级
|
3.740
|
2.596
|
1.803
|
1.252
|
0.869
|
|
二级
|
2.676
|
1.858
|
1.290
|
0.896
|
0.622
|
|
三级
|
2.247
|
1.641
|
1.198
|
0.875
|
0.615
|
|
四级
|
1.978
|
1.464
|
1.084
|
0.803
|
0.594
|
|
五级
|
1.791
|
1.340
|
1.003
|
0.750
|
0.561
|
注：1、宗地所临道路类型按宗地所临道路等级中级别最高类型确定；
2、该修正系数适用于运用基准地价评估商业用地宗地价格，不适用于运用路线价评估临街商业用地价格；
3、县城区道路类型说明：
①混合性主干道：迎宾路、华容大道、西正街、东正街、北正街、南正街、一桥西路；
②商业性主干道：步行街；沿河北路
③混合性次干道：、一桥东路、港东路、港西路、杏花村路、人民南路、华鲇路、解放路、范蠡路、新市街、海燕市场一期道路、书院路；
④商业性次干道：华阳市场、荷花市场、海燕市场二期等专业市场内部道路；
⑤混合性支路：除上述道路以外的支路、组团路；
⑥规划建设区或旧城改造区所新建道路不在上述范围之列；应根据规划用途、建设等级提请相关部门认定其等级。
（七）开发程度修正
当待估宗地的开发程度与基准地价的开发程度不一致时，必须进行开发程度修正。具体宗地评估时，由估价人员根据实际情况并参照华容县土地开发设施配套程度费用表进行修正的。
（1）土地开发程度高于五通一平时，开发程度修正公式：
Pi=P Kf
（2）土地开发程度低于五通一平时，开发程度修正公式：
Pi=P-Kf
式中，Pi为第i宗土地单位土地面积价格（元/m2），P为第i宗土地所在级别的基准地价（元/m2），Kf为第I宗土地的实际土地开发程度与平均开发程度的费用差。
（八）建筑物朝向修正
住宅用地受建筑物朝向影响较大，建筑物朝向修正系数见下表。
建筑物朝向修正系数表
|
指标标准说明
|
南
|
东南
|
东、西南
|
东北
|
北、西、西北
|
|
修正系数
|
1.03
|
1.02
|
1.00
|
0.98
|
0.97
|
（九）楼层修正
（1）多层住宅楼地价分摊系数
住宅用地多层建筑类型地价分摊系数表
|
楼层
居住层数
|
三
|
四
|
五
|
六
|
七
|
|
一
|
0.3107
|
0.2293
|
0.1876
|
0.1635
|
0.1510
|
|
二
|
0.3402
|
0.2560
|
0.2060
|
0.1793
|
0.1655
|
|
三
|
0.3491
|
0.2620
|
0.2116
|
0.1845
|
0.1703
|
|
四
|
|
0.2527
|
0.2096
|
0.1823
|
0.1680
|
|
五
|
|
|
0.1852
|
0.1610
|
0.1489
|
|
六
|
|
|
|
0.1294
|
0.1197
|
|
七
|
|
|
|
|
0.0766
|
（2）高层住宅楼或商住综合楼地价分摊系数
对于高层住宅楼或商业-住宅综合楼在计算各楼层楼面地价时按房地产价值比例确定楼面地价分摊系数。具体应用公式如下：
式中： ——第层地价分摊系数
——第层房地产单位面积价格
——第层所在第-层房地产单位面积价格之和
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