二、编制依据、适用范围与期限

（一）编制依据

1、法律法规等资料

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（3）《中华人民共和国城乡规划法》 

（4）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

（5）《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）

（6）《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）

（7）《国务院批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》（国发〔2009〕38号）

（8）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）

（9）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）

（10）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）

（11）《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）

（12）《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》

（13）《限制用地项目目录（2006年增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年增补本）》（国土资发〔2009〕154号）

（14）《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）

（15）《国土资源部关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发〔2007〕236号）

（16）《国土资源部监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发〔2009〕101号）

（17）《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）

（18）《国土资源部关于印发<国有建设用地供应计划编制规范>（试行）的通知》（国土资发〔2010〕117号）

2、有关规范与标准

（1）《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）

（2）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）

（3）《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2006〕307号）

（4）《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）

（5）《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发〔2009〕56号）

（6）《国有建设用地供应计划编制规范（试行）》

3、地方规划、国民经济等资料

（1）统计年鉴（国民经济与社会发展规划）；

（2）土地利用总体规划；

（3）土地利用年度计划；

（4）城市规划（住房建设规划与计划）；

（5）年度土地储备计划；

（6）建设用地使用标准。

（二）适用范围

本计划适用于华容县行政辖区内计划期供应的全部国有建设用地。

（三）计划期限

本计划计划年度期限为2017年1月1日至2017年12月31日。

三、2016年度国有建设用地供应计划实施情况

（一）2016年度国有建设用地供应计划指标实施情况

根据国土资源部土地市场动态监测与监管系统中的国有建设用地供应数据统计，经华容县国土资源局确认，华容县2016年度国有建设用地供应计划执行情况见下表表3-1所示。

表3-1 华容县2016年度国有建设用地供应计划执行情况表

单位：公顷，%       

用 途 供 应 量	合计	商服用地	工矿仓储用地	住宅用地			公共管理与公共服务用地	交通运输用地	水域及水利设施用地	特殊用地
				小计	保障性安居工程用地	商品房用地
计划供应量	74.17	13.21	20.07	22.29	10.13	12.16	1.62	16.98	0.00	0.00
实际供应量	73.93	0.14	17.20	6.80	3.43	3.36	15.13	34.67	0.00	0.00
计划实施率	99.68	1.06	85.69	30.49	33.91	27.65	933.93	204.18	——	——

 

从2016年度国有建设用地供应计划实施情况分析：2016年度华容县国有建设用地计划供应量为74.17公顷（其中新增建设用地34.46公顷，存量土地39.49公顷），实际供应量为73.93公顷（其中新增建设用地14.33公顷，存量土地59.60公顷），计划实施率为99.68 %。

 

图3-1     华容县2016年国有建设用地供应计划总量实施情况图

从供应结构分析：华容县2016年度国有建设用地的供应中商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地的实际供应量高于计划量，其中，商服用地计划供应13.21公顷，实际供应0.14公顷，计划实施率为1.06%；工矿仓储用地13.21计划供应20.07公顷，实际供应17.20公顷，计划实施率为85.70 %；住宅用地计划供应22.29公顷，实际供应6.80公顷，计划实施率为30.49 %；公共管理与公共服务用地计划供应1.62公顷，实际供应15.13公顷，计划实施率为933.95 %。交通运输用地实际供应量超出计划供应量，计划供应16.98公顷，实际供应34.67公顷，计划实施率为204.18%。

 

图3-2    华容县2016年国有建设用地供应计划结构实施情况图

（二）2016年度国有建设用地供应计划实施成效

华容县2016年度国有建设用地供应计划经过一年的实施，在多方面取得了较为明显的效益，具体表现在一下几个方面：

1、国有建设用地供应计划编制工作已渐趋制度化

通过计划的编制和实施，由华容县副县长任组长、县人民政府办公室副主任任副组长，县国土资源局、发改局、建设局、招商局、房产局、规划局、交通局等部门局长为成员的领导小组。在湖南省国土资源厅下发了《关于做好2017年供地计划和土地储备计划编制工作 的通知》（湘国土资办发〔2016〕230号）后，华容县人民政府随即通过华容县国土资源局下发《关于编制2017年度国有建设用地供应计划和土地储备计划的通知》，通过传至政府内网以及逐个电话通知形式，要求县各单位以及各乡镇限期提交用地需求申请，并通过召开供应计划编制协调会形式宣传土地供应制度，统一思想，提高认识，为促进土地供应的规范化、制度化和科学化打下良好基础。

2、为县域保障性住房建设、重点服务业项目、重大工业项目用地提供保障

2016年华容县国有建设用地供应计划有效地控制了土地供应总量，科学安排了国有建设用地供应，提高了供地的科学性、针对性和合理性。通过计划实施优先保障了保障性住房建设、重点服务业项目、重大工业项目用地。2016年全年供应保障性安居工程建设用地3.43公顷，供应公共管理与公共服务用地、交通运输用地49.80公顷，为城镇基础设施建设提供了保障。

3、促进城镇土地节约集约利用

通过严把建设项目审核关，严格执行国家产业政策和国家《限制用地项目目录》、《禁止用地项目目录》和《全国工业用地出让最低价标准国土资发[2009]56号》，优先安排重点建设项目、高新技术产业、新型建筑材料产业、能源产业等四大产业项目和社会公共事业发展用地。积极盘活存量土地，新建项目优先利用现有建设用地和未利用土地，严格控制占用耕地；加大对棚户区改造力度，腾出土地用于其它城镇建设。合理确定供应土地的宗地规模，各项目用地面积严格按照国家有关项目建设用地标准和产业政策确定。

4、提高了政府供地的工作效率

2016年，华容县国土资源局在供地方面严格以供地计划为指导，对未纳入计划的用地原则上不予以供地，供地环节更趋程序化、便捷化、规范化，减少了行政干预，为大大提高了华容县国土资源局土地供应工作的效率。同时，也进一步维护了供地计划的严肃性。

（三）计划实施编制过程中存在的问题

2015年度供地计划对华容县国有建设用地的科学、合理供应起到了十分重要的作用，但在计划编制和实施过程中仍存在一些不足。

一是计划量与实际用地需求存在一定偏差。2016年是“十二五”规划实施的最后时期，根据政策要求，没有纳入供地计划的用地，原则上不允许供地，导致各单位在上报用地需求数据时将实际需求和潜在需求一并上报，且上报用地面积一般超过实际用地规模，使用地需求数据过大，很难反映出社会经济发展状况。此外，刚性的用地需求也难以确定。县及政府并不具备足够的财力收储大量土地直接用于供应，而是在初步确定有开发商对某地块存在开发意向后才进行前期的征地拆迁和储备工作，使得部分未列入计划的地块却供了地。

二是计划成果协调配套程度还有待进一步提高。2016年计划编制过程中，一方面由于过于注重计划指标的分配与控制，而对计划指标的落实与用地布局重视不够，另一方面由于多数用地项目缺少四至坐标，在图上仅能表示大概位置，而不能准确反应地块面积和四至范围，致使计划文本、数据和图件成果之间协调配套程度不高，计划文本和数据集的重要内容未能完全真实、准确的反映在计划图件之上，从而给计划的实施造成困难，降低了计划的科学性和可操作性。

三是计划图纸成果缺乏统一的技术规范，对计划实施的跟踪控制力度有待加强。在编制供应计划图纸时，存在四个方面的不足：一是底图不规范，如以县城现状图（或规划图）为底图时，能够很好地反映县城的供地情况，但不能全面反映整个县域的供地情况；以县域现状图（或规划图）为底图时，则能全面反映整个县域的供地情况，但是对每宗地的具体位置很难准确描述；二是宗地编号不统一，难以与地籍调查宗地编号相衔接；三是反映供应计划特色的图形要素不规范，如各地类的标示、颜色等均未做统一规范；四是多数用地项目缺少四至坐标，在图上仅能表示大概位置，而不能准确反映地块面积和四至范围，不利于计划实施的跟踪控制。

（四）措施与建议

1、加强用地需求调查与分析

在计划编制工作中，认真组织对用地需求的调查与分析，对各单位上报的需求数据可依据其用地项目性质、规模等情况依据国家相关标准或根据历年供应实施情况来进行审核与分析，如交通运输用地需求可依据《关于批准发布公路工程项目建设用地指标的通知》（建标[2011]124号）文件规定结合项目实际情况进行调查分析，对工业用地可根据《工业项目建设用地控制标准的通知》（国土资发[2008]24号）文件规定结合项目规模、投资强度等来确定用地需求，也可根据不同土地类别不同土地项目选择相应的预测方法，如采用灰色模型、定额法等分析用地需求，做到具体问题具体分析，此外，需重点调查分析国有建设用地供应能力，综合分析确定计划期内国有建设用地需求量。

2、提高计划的可操作性

在认真组织对用地需求的调查与分析基础上，对用地需求结构、区位分布等进行分析。近年华容县大力发展县城经济，加快田家湖生态公园、田家湖生态新区路网等节点工程建设，迅速拉开新城骨架，使得华容县城区用地需求激增，因此在编制土地供应计划时务必与城市规划发展相结合，做到突出重点，计划与实际需求相吻合。同时加强用地项目宗地位置与图件成果之间的协调性，能够切实准确在图件成果上反映宗地实际位置。

3、严格计划管理，加大计划实施的严肃性

严格计划管理，对未列入年度土地供应计划的项目原则上不予安排用地，及时总结计划执行情况，定期通报计划执行情况，对于拟供地块要加大供地信息公开力度，严格按照相关程序和规范做好供地手续，切实做到公开、公平、公正，维护土地市场秩序。

四、计划编制的过程

（一）准备部署阶段（2016年11月15日至2017年1月3日）

成立华容县国有建设用地供应计划编制领导小组，全面负责我县国有建设用地供应计划编制工作，明确责任分工，落实工作经费；通过邀请招标方式确定岳阳瑞信不动产评估规划测绘技术有限公司为本计划编制技术单位。

华容县人民政府向所辖乡镇人民政府、相关部门等发布编制2017年度国有建设用地供应计划的通知。通知内容包括各乡镇人民政府、相关部门等提供计划期本辖区国有建设用地供应计划建议，提供计划期本行业、本领域国有建设用地需求，提供计划期对供应计划安排的建议。

（二）调查分析阶段（2017年1月4日至1月10日）

1、资料收集、外业调查

在计划编制办公室的密切配合下，技术单位全面收集调查了华容县社会、经济等现状资料，国有建设用地供应潜力资料，各部门国有建设用地需求申报表，并对相关资料进行整理、汇总、核实并进行分析，核实资料是否全面、准确、可用，对不符合要求或不准确的资料及未收集全面的资料进行补充，并组织技术人员进行实地调查，落实宗地的具体位置、面积等基本情况。经过多次资料与地块的核实与反馈，形成了完善、详实的基础资料，为国有建设用地供应计划编制提供了依据。

2、数据分析

根据调查数据分析华容县2017年度国有建设用地供应能力；同时，运用科学方法预测计划期内国有建设用地需求，并在调查核实国有建设用地需求申报情况基础上，综合确定华容县计划期内国有建设用地需求量。

（三）草案拟定阶段（2017年1月11日至1月18日）

根据相关调查分析结果，结合上年度国有建设用地供应计划执行情况，综合确定华容县2017年度国有建设用地供应计划各项指标，拟定华容县2017年度国有建设用地供应计划草案。

（四）征求意见和修改完善阶段（2017年1月19日至2月6日）

对初步形成的《华容县2017年国有建设用地供应计划（草案）》征询领导小组及各相关部门、单位意见，并进行修改完善。

（五）计划备案阶段（2016年2月7日至2月20日）

2017年2月20日前，华容县2017年度国有建设用地供应计划经华容县人民政府批准后报岳阳市国土资源局备案。岳阳市国土资源局将本市所辖县、市、区2017年度国有建设用地供应计划汇总平衡后，报省厅备案。

（六）综合平衡阶段（2017年2月20日至3月31日）

2017年3月31日前，省厅根据宏观调控要求，对上报的国有建设用地供应计划进行审查和平衡，下达国有建设用地供应计划备案批复。根据省厅下达的备案批复修改完善本县供地计划，报请华容县人民政府批准向社会公布。

（七）计划调整阶段（2017年6月20日前）

在实施2017年供应计划过程中，对调整后的供地计划，由华容县国有建设用地供应计划编制领导小组报华容县人民政府批准，于2017年6月20日前将计划调整方案报省国土资源厅备案。

（七）公布实施阶段（2016年3月31日前）

2017年3月31日前，将调整后的供应计划通过土地市场监测与监管系统报国土资源部。

五、计划编制的技术路线与方法

（一）技术路线与方法

通过对所辖乡镇人民政府、本级政府相关部门、工业园区、政府办、国家和省重点建设项目实施单位的未来计划期内用地情况的调查，（内容包括：国有建设用地供给能力和需求分析；国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序、方式、宗地等。国有建设用地需求分析；国有建设用地需求的规模、结构、布局、时序等；存量建设用地开发的基本信息。计划期的政策导向、重点发展区域、重点建设项目等），同时对土地利用现状和土地利用总体规划、城市规划进行对比分析，依据土地前期开发程度、土地权属状况、土地利用计划及转用征收审批手续办理情况、宗地规划手续办理情况等，综合确定计划期内可实施供应的国有建设用地。同时根据本辖区经济社会发展情况、土地利用、地产市场状况等调查分析的基础上，运用科学方法预测国有建设用地需求总量和结构，结合对本辖区、相关单位申报的国有建设用地需求审核情况，综合确定国有建设用地需求量。结合确定的计划期内可实施供应的国有建设用地量和计划期国有建设用地需求量，统筹确定国有建设用地供应计划指标，并可按行政辖区、城市功能区、住房和各业发展用地需求、土地用途和供应方式，对国有建设用地供应计划指标进行分解。具体技术路线如下图所示：

图4-1  国有建设用地供应计划编制技术流程图

（二）技术处理与说明

1、供应时序与布局的安排

在供应时序的安排上，由于各用地单位所填报的2016年度国有建设用地需求表中多数项目尚未立项，仅属于计划用地项目。技术组和用地需求填报单位根据项目性质、项目轻重缓急程度、项目建设工期长短、资金来源等实际情况，经过反复讨论和充分协调，征求县国土局意见，最终对供应时序做出了较为合理的安排。

在供应布局的安排上，根据收集资料统计，华容县2017年度国有建设用地需求申请量达到了440.08公顷，但由于多数项目仅属于意向用地项目，且有些项目用地范围涉及到多个行政辖区（如交通、水利等基础设施项目），技术组根据华容县土地利用总体规划、华容县城市总体规划、华容县土地利用现状，考虑到多数项目前期工作的进度，与项目申报部门协商，充分考虑各辖区主管部门意见，在本县供地能力范围内计划供应土地优先重点建设项目。

2、用地预测需求总量的确定

根据规程要求，国有建设用地供应计划需求总量的预测须采用趋势预测法、线型回归法、指数平滑法和灰色模型法中的两种以上方法。但是由于受全国乃至全球经济的波动的影响，华容县2012-2016年国有建设用地供地数据变化幅度较大，采用任意一种方法预测出来的用地总量都会与用地需求数据相差很大，且各种方法预测的结果偏离程度较大，将会导致结果可信度不高。

考虑到华容县2017年国有建设用地实际情况，用地需求主要是国家重点工程项目用地和基础设施建设用地，经编制小组和编制领导小组办公室多次研究讨论，通过对需求总量预测结果和各类用地分项预测结果的和对比分析，确定华容县2017年度国有建设用地的预测需求总量。

六、确定计划指标的过程和依据

（一）国有建设用地供应能力分析

1、国有建设用地供应潜力调查

国有建设用地供应潜力主要包括年度土地利用计划中拟供应的土地，即新增建设用地、依法办理农用地或未利用地转用和征收的建设用地、政府收购储备的土地、政府收回的土地、结转上一年度批而未供的建设用地以及增减挂钩的建设用地。通过对相关资料的收集与调查分析，确定2017年度华容县国有建设用地供应潜力主要来源于新增建设用地指标和存量建设用地。

2、新增建设用地指标分析

岳阳市前3年下达给华容县的新增建设用地指标的平均值为40公顷，按照可实施率30%计算，得出2017年达到供地条件可实施供应的新增建设用地面积为12公顷。

3、批而未供国有建设用地分析

据调查，截至2016年12月31日，华容县批而未供国有建设用地总面积为293.59公顷（详见表6-1）。经调查统计，批而未供国有建设用地中达到供地条件可实施供应的土地面积有258.53公顷。

表6-1  华容县2006-2016年批而未供国有建设用地统计表

单位：公顷        

年份	批地面积	供地面积	批而未供面积
2006	30.78	13.57	17.21
2007	59.81	52.67	7.14
2008	63.84	62.44	1.4
2009	58.04	57.96	0.08
2010	68.47	59.70	8.77
2011	16.51	16.51	0
2012	83.72	82.59	1.13
2013	162.20	144.15	18.05
2014	128.33	98.71	29.62
2015	79.66	52.66	27
2016	197.52	14.33	183.19
合计	948.88	655.29	293.59

注：表中供地面积指当年批准的国有建设用地所供应的土地面积。

4、存量建设用地分析

根据华容县国土资源局提供的储备土地统计数据，截止2016年12月31日，华容县存量土地面积总计258.53公顷，其中新建蒙西至华中地区铁路煤运通道（华容段）项目用地145.58公顷因其特殊性，不列入年度计划内，则2017年度达到供地条件可实施供应的土地面积有112.95公顷。

5、国有建设用地供应能力确定

综合上述分析可知，2017年度华容县国有建设用地供应能力为112.95公顷。

（二）国有建设用地需求

1、国有建设用地需求预测内容与思路

（1）预测内容

国有建设用地需求预测主要包括计划期内国有建设用地需求总量和商服用地、工矿仓储用地、住宅用地（含廉租房用地、经济适用房用、商品房用地等）、公共管理与公共服务用、交通运输用地、水域及水利设施用地、特殊用地等各类国有建设用地需求量预测。

（2）预测思路

在对华容县经济社会发展情况、土地利用、地产市场状况的调查分析的基础上，根据不同的土地类别，选择相应的预测方法，科学预测国有建设用地需求总量和结构；同时，结合华容县相关单位申报的国有建设用地需求审核情况，综合确定国有建设用地需求量。

2、国有建设用地需求预测

（1）社会经济发展状况与走势

近年来，华容县经济社会发展取得了辉煌成就，圆满超额完成了“十二五”确定的各项主要任务。根据已掌握的华容县历年国民经济和社会发展统计公报可以了解到华容县2011-2015年社会经济发展状况。

表6-2    华容县2011—2015年社会经济发展状况

单位：亿元   

年份	国内生产总值(亿)	工业总产值(亿)	第二三产业比重(%)	固定资产投资(亿)	总人口数(万)	城市化率(%)
2011	203.88	97.56	78.3	106.97	70.98	38.26
2012	216.54	103.22	78.0	142.91	71.41	39.74
2013	239.19	116.12	79.2	181.84	71.81	40.97
2014	265.63	126.92	79.37	224.36	72.24	42.51
2015	280.00	137.20	81.92	269.13	72.38	44.71

 

上述数据表明，随着我县“一大四小区一中心”发展战略的深入实施，全区社会经济快速、稳步增长，经济实力持续增强，经济结构不断优化，为实现华容县 “两型社会”建设成功打下了坚实的基础。

华容县未来发展的主要优势有：1、便利的区位优势：华容县位于湖南省北部、岳阳市西境，北倚长江，南滨洞庭，东与岳阳市君山区交界，西与益阳市南县相邻，南连国营北洲子农场，北接湖北省石首市，是两湖平原的中心交汇点，区位优势明显。  2、便捷的交通优势：县内S202、S306贯穿全境，杭瑞高速过境，荆岳铁路、岳常铁路、蒙华铁路、宜岳高速即将建设，交通地理位置优越。3、丰富的资源优势：华容县县域雨热充沛，土地适宜性广，东北丘陵叠阜，山垸交错，宜农宜林，适合多种作物和林木生长，西南滨湖平原地势低平，土质肥沃，粮、棉、鱼、蔬菜、桑等农产品丰富多样。

相关社会经济指标预测

GDP预测

通过趋势预测法对2011—2015年全县国内生产总值的分析，发现多项式模型的拟合度最高，得到模型：

y =0.515x2+17.043x+184.25

R2=0.9878

经此模型测算，华容县2017年的GDP为328.79亿元。

 

图6-1 华容县2017年GDP预测图

工业总产值预测

通过趋势预测法对2011—2015年华容县工业总产值的分析，发现多项式模型的拟合度最高，得到模型：

y=0.51x2+7.238x+88.88

R2=0.9928

经此模型测算，华容县2017年的工业总产值为164.54亿元。

 

图6-2   华容县2017年工业总产值预测图

固定资产投资总额预测

通过趋势预测法对2011—2015年华容县固定资产投资总额的分析，发现指数模型的拟合度最高，得到模型：

y=1.5179x2+31.47x+73.936

R2=1

图6-3   华容县2016年固定资产投资总额预测图

经此模型测算，华容县2017年的固定资产投资总额为368.60亿元。

城市化率预测

通过趋势预测法对2011—2015年华容县城市化率的分析，发现多项式模型的拟合度最高，得到模型：

y=0.125x2+0.817x+37.412

R2=0.9966

 

图6-4  华容县2017年城市化率预测图

经此模型测算，华容县2017年的城市化率为49.26%。

（2）土地市场分析预测

a、华容县土地供应规模总量整体呈现先递增后递减趋势。详见下表，表6-3。

表6-3   2012-2016年国有建设用地供应总量表

单位：公顷         

年份	供应总量	出让土地	划拨土地
2012	93.87	71.19	22.68
2013	166.13	61.9	104.23
2014	96.56	34.29	62.26
2015	51.79	20.17	31.62
2016	73.93	20.70	53.23

 

根据上表分析可知，华容县2013年国有建设用地供应总量最大，达到了166.13公顷；有偿使用的土地面积供应量最大值出现在2012年，达到71.19公顷；划拨土地供应量最大值为104.23公顷，出现在2013年。从年土地供应量变化趋势可知，近五年土地供应量起伏比较大，但整体呈现波动变化的趋势。2012-2016年土地供应总量相对较平稳，总比呈上升趋势，原因主要有两个方面，一方面是受国家宏观政策调控影响，中小企业贷款融资难，流拍比例较高；另一方面是政府根据国家宏观政策，结合本县实际情况，按照近期规划，稳中求进，规范土地市场。

 

图6-5  2012-2016年国有建设用地供应总量变化趋势图

b、从出让土地供应量来看，工业用地供应量最大。详见下表，表6-4。

表6-4  2012-2016年国有建设用地有偿供应总量表

单位：公顷         

年份 土地用途	2012	2013	2014	2015	2016	小计
商服用地	9.5	18.38	5.54	4.08	0.14	37.64
工矿仓储用地	58.72	22.61	7.7	2.97	17.20	109.20
住宅用地	2.97	20.91	21.05	13.13	3.36	61.42
公共管理与公共服务用地	0	0	0	0	0	0.00
交通运输用地	0	0	0	0	0	0.00
水域及水利设施用地	0	0	0	0	0	0.00
合计	71.19	61.9	34.29	20.18	20.70	208.26

 

从近五年的商服用地、工矿仓储用地、住宅用地的供应量来看（见图6-6），工矿仓储用地供应量最大，占近五年总供应面积的52.43%，其次是住宅用地，占比29.50%，商服用地占比为18.07%，近五年公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水域及水利设施用地采用有偿供地方式的用地量为0。

 

图6-6  2012-2016年国有建设用地有偿供应结构图

从各个年份的土地供应情况分析可知，住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地供应量波动较大，商服用地除2013年所占比例较大外，其他年份涨幅均较平稳，水域及水利设施用地由于受国家重点建设工程影响，2013年出现了较大的异常变化。

表6-5  2012-2016年国有建设用地供应总表

单位：公顷  

年份	商服用地	工矿仓储用地	住宅用地	公共管理与公共服务用地	交通运输用地	水域及水利设施用地	合计
2012	9.5	58.72	13.34	5.95	6.36	0	93.87
2013	18.38	22.61	44.58	15.45	13.06	52.05	166.13
2014	5.54	7.7	24.3	20.8	38.22	0	96.56
2015	4.08	2.97	15.13	5.76	23.86	0	51.79
2016	0.14	17.20	6.80	15.13	34.67	0.00	73.93
小计	37.64	109.20	104.15	63.09	116.17	52.05	482.28

 

c、从划拨土地供应量来看，交通运输用地供应量最大，主要集中在2014-2016年。

表6-6  2012-2016年划拨土地供应情况表

单位：公顷

年份	总面积	商服用地	工矿仓储用地	住宅用地	公共管理与公共服务用地	交通运输用地	水域及水利设施用地
2012	22.68	0.00	0.00	10.37	5.95	6.36	0.00
2013	104.23	0.00	0.00	23.68	15.45	13.06	52.05
2014	62.26	0.00	0.00	3.24	20.80	38.22	0.00
2015	31.62	0.00	0.00	2.00	5.76	23.86	0.00
2016	53.23	0.00	0.00	3.43	15.13	34.67	0.00
合计	274.02	0.00	0.00	42.72	63.09	116.17	52.05
占总划拨面积比例（%）		0.00	0.00	15.59	23.02	42.39	18.99

 

从近五年的公共管理与公共服务用地、交通运输用地、住宅用地、水域及水利设施用地的无偿供应总量来看，交通运输用地的无偿供应量最大，供应量为116.17公顷，占近五年划拨土地供应总量的42.39%；其次是公共管理与公共服务用地，供应量为63.09公顷，占近五年划拨土地供应总量的23.02%；水域及水利设施用地供应量为52.05公顷，占近五年划拨土地供应总量的18.99%；住宅用地供应量为42.72公顷，占近五年划拨土地供应总量的15.59%。从各年的划拨土地供应量来看，2013年供应量最大，主要是由于受国家重点建设项目影响，增加了较大面积的水域及水利设施用地。

 

图6-7  2012-2016年划拨土地供应结构图

d、住宅用地供应情况

主要对华容县近五年来的廉租房、经济适用房、普通商品房及安置房的供应情况进行调查分析。近五年来，华容县住宅用地的总面积为104.15公顷，其中，普通商品房用地的供应量最大，达到61.94公顷，占住宅用地供应总量的59.47%；经济适用房的供应量为29.28公顷，占住宅用地供应总量的28.11%；廉租房用地供应11.92公顷，占住宅用地供应量的11.45%；公租房用地供应1.01公顷，占住宅用地供应总量的0.97%。

 

图6-8    2012-2016年华容县住宅用地供应结构图

从各个年份的供应情况分析（表6-7）可知，住宅用地在2013年的供应量达到最大，主要是普通商品房和经济适用房的供应量急剧增长，两者的供应量占年总供应量的84.25%；由表6-7分析，商品房用地的供应量每年都占有较高的比例，而廉租房和经济适用房用地的供应量变化幅度较大，这主要是受政府重大项目拆迁安置的影响，而公租房及棚户区改造用地的面积较少，这是相关政府部门在接下来的土地供应计划需要加强的部分。

表6-7  2012-2016年住宅用地供应情况表

单位：公顷，%

年份	总面积	廉租房用地	经济适用房用地	商品房用地		其他住宅用地
				小计	其中小套型商品房（含限价房）用地	小计	公共租赁房用地	棚户区改造用地	安置房用地
2012	13.34	4.89	5.48	2.97	0	0	0	0	0
2013	44.58	7.03	16.65	20.91	0	0	0	0	0
2014	24.3	0	3.24	21.05	0	0	0	0	0
2015	15.13	0	0.48	13.65	0.52	1.01	1.01	0	0
2016	6.80	0.00	3.43	3.36	0	0	0	0	0
合计	104.15	11.92	29.28	61.94	0.52	1.01	1.01	0	0
占总面积比例		11.45	28.11	59.47	0.50	0.97	0.97	0.00	0.00

从近五年的经济适用房、廉租房和公租房用地面积占年供应住宅用地供应比例来看，各年份所占比例均较小。根据2011年1月国务院发布的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（简称“新国八条”），各地在继续增加土地有效供应、进一步加大普通住房建设力度的同时也要加大保障性安居工程建设力度，故保障性安居工程的建设是接下来的土地供应工作的重点。

表6-8  2012-2016年华容县三类住宅用地占住宅用地供应情况表

年份	2012	2013	2014	2015	2016
比例（%）	77.73	53.11	13.35	13.22	50.44

 

e、土地交易成交总量、价格及预测

主要对华容县近五年来商服用地、住宅用地（采用出让方式供应）以及工矿仓储用地交易总金额以及交易单价变化情况进行分析。

1）年土地交易额呈先递增后递减趋势，商服用地交易金额占比最大。

从近五年土地交易额来看，年土地交易额呈先递增后递减趋势，由表6-9可知，2016年交易额最低，其可能原因是受房地产宏观调控政制影响后，华容县的土地交易市场还处在复苏过程中。

表6-9  2012-2016年华容县土地交易金额情况表

单位：万元     

年份	交易总金额	商服用地	工矿仓储用地	住宅用地	公共管理与公共服务用地	交通运输用地	水域及水利设施用地	特殊用地
2012	21967.52	14440.04	7410.37	117.10	0.00	0.00	0.00	0.00
2013	50383.66	22138.39	5581.00	22664.27	0.00	0.00	0.00	0.00
2014	30057.10	9251.65	1950.00	18855.45	0.00	0.00	0.00	0.00
2015	13643.25	7528.99	833.00	5281.26	0.00	0.00	0.00	0.00
2016	8459.30	49.68	5808.00	2601.62	0.00	0.00	0.00	0.00
总计	124510.83	53408.75	21582.37	49519.70	0.00	0.00	0.00	0.00

 

从近五年累计计算的商、住、工交易金额来看，商服用地交易金额最高，占总金额的42.90%，其次，住宅用地交易金额占总金额的39.77%，工矿仓储用地交易金额占总金额的17.33%，如下图所示。

 

图6-9    2012-2016年华容县土地交易金额结构图

2）从交易单价来看，商服用地、工矿仓储用地交易单价保持稳步增长，住宅用地单价变化较大。

 

图6-10   2012-2016年华容县商、住、工用地价格趋势图

2012-2016年期间，商服用地交易平均单价落差较大，最低值出现在2016年，单价为355.36元/平方米，最高值出现在2015年，单价为1845.34元/平方米；住宅用地平均单价有一定的变化，最低值出现在2012年，单价为39.43元/平方米，最高值出现在2013年，单价为1083.90元/平方米；工矿仓储用地一直保持较稳定的小幅增长。

（3）国有建设用地需求预测

a、预测方法

1）趋势预测法

趋势分析法称之为趋势曲线分析、曲线拟合或曲线回归，它是迄今为止研究最多，也最为常用的定量预测方法。

地区建设用地投入量是一个时间序列，可以根据过去的资料总结其变化规律并拟合出一条曲线，使得这条曲线能反映事物本身的变化趋势，然后按照这个变化趋势曲线，建设预测模型，对要求的未来某一点估计出该时刻的预测值。在实际工作中一般采用时间序列趋势预测法，它的自变量为时间t,因变量Y为拟合值（在样本范围内的）或预测值（在样本范围之外的），与实际值之差为拟合误差或预测误差。

时间序列趋势预测法的自变量就是时间t，因变量为时间序列本身Y。其一般形式为：

Yt＝f(t)

式中：Yt为拟合值（在样本范围内）或预测值（在样本范围之外），与实际的Y之差就是拟合误差或预测误差。

趋势预测时，先将序列描绘在横坐标为时间X，纵轴为指标时序值Y的直角坐标上，绘成一张散点图，然后根据序列的散点图形状，结合对其发展的具体分析，选择适当的趋势方程，用最小二乘法求解方程中的参数（常系数），再应用选定的趋势线方程进行预测。常用的趋势线方程有：

①直线型趋势线：Yt＝a+bt，此预测方法用于面积逐年增减大致相同；

②二次曲线方程及三次曲线方程：Yt＝a+bt+ct2, Yt＝a+bt+ct2+dt3，此预测方法主要用于时间序列中的逐期增长量中期大，前期和后期小；

③指数方程：Yt＝abt，此方法适用于逐年增减率大致相同。

2）指数平滑法

指数平滑法是用以往历史数据的指数加权组合，来直接预报时间序列的将来值。指数平滑法是在移动平均法基础上发展起来的一种时间序列分析预测法，它是通过计算指数平滑值，配合一定的时间序列预测模型对现象的未来进行预测。

其基本的指数平滑模型为：

Yt＝aFt-1+(1-a)Yt-1

式中Yt为时间t的预测值，Ft-1为时间t-1的实际值，Yt-1为时间t-1的预测值，a为平滑指数，取值范围为[0,1]。

利用平滑指数对反映变量历史变化情况的统计数据修正平滑，以分析变量的演变趋势，从而对计划期的土地需求量进行预测。该方法对过去的数据分别赋予不同的权重，一般来说，较近数据对将来的影响比较远数据对将来的影响大，所以较近的数据权重大，较远的数据权重小。

土地供应的时间序列数据点如果呈线性趋势，可以采用一次或二次指数平滑法预测；数据点如果呈非线性趋势，采用三次指数平滑法预测。

3）用地额指标法

用地定额指标法是按照国家规定的项目用地定额或生产规模用地定额指标，按项目或生产规模测算未来一定时期土地需求量。

用地定额指标法预测模型为：

Y＝C×K

式中：Y为预测值；C为项目或生产规模；K为定额指标。

4）灰色模型预测法

灰色模型（Grey Model），记为GM。灰色建模是用原始数据列作生成后建设微分方程，如果有N个变量，则记为GM（1，N）。特殊地，只有一个变量的数列，则为GM(1,1)。采用灰色模型对土地供应量进行预测时，通过灰色关联度分析，可知土地供应量与国内生产总值、总人口、城镇人口、固定资产投资、人均国内生产总值、第二产业产值、第三产业产值密切相关。基于这些因子，采用灰色系统模型法建立灰色GM（1，N）模型，进行计划期国有建设用地需求量预测。灰色模型的实质是对原始数据作一次累加生成，使生成数据列呈现一定的规律，各数据列的曲线可以用典型曲线逼近，然后用逼近的曲线作模型，最后将模型预测值作一次累减还原，用以对系统进行预测。

用GM（1,1）为例说明建模步骤：

①登录原始数列x(0)，并用x(0)累加生成数列x(1)：x(1)(k)=

②用累加生成数列构成矩阵B，用原始数列构成数据列矩阵yn。

B＝      yn=

③求微分方程参数a,u。生成数列模型的解为:

按最小二乘法,参数a,u为:

④建模.将a,u之值代入下式。

，

为生成模型计算值。

⑤数据还原。按下述公式还原：

，为模型计算值。

⑥检验。将模型计算值与实际值比较，求出残差：

根据前面的数据得出后一个数据，依次递推检验，每一个检验值对模型来说都是后验值，称为后验差检验。记k时刻实际值与计算值（预测值）之差为：

即称为时刻残差。

记实际数据，＝1，2，…，n的平均值为：

记残差，＝1，2，…，n的平均值:，

记原始数据方差为：；记残差方差为：；，称为后验差比值。指标C越小越好。C越小，表示S1越大而S2越小。S1大表明原始数据方差大，离散程度大。S2小表明残差方差小，离散程度小。C小表明尽管原始数据很离散，但模型所得计算值与实际值之差并不太离散。

称为小频率误差。P越大越好，P越大表明残差与残差平均值之差小于给定值0.6745S1的点多（以百分比记）

按C与P两个指标，可综合评定预测模型的精度。具体指标如表10所示。

表6-10  灰色模型预测精度评定指标表

预测精度等级	P	C
好	>0.95	<0.35
合格	>0.8	<0.40
勉强	>0.7	<0.45
不合格	≤0.7	≥0.45

 

b、国有建设用地预测过程

1）需求总量预测

采用灰色模型法和指数平滑法对国有建设用地总量进行预测。

灰色模型法

华容县国有建设用地在近五年供应量呈现出非线型变化情况，统计资料波动变化大，满足灰色系统分析的条件，因此，可选用灰色模型进行预测。运用DPS软件，根据历年国有建设用地数据建立起与时间序列关系的GM（1,1）模型，分析如下：

表6-11  2012-2016年国有建设用地供应总量表

年份	2012	2013	2014	2015	2016
供应总量（公顷）	93.87	166.13	96.56	51.79	73.93

 

以华容县2012-2016年国有建设用地供应总量序列作为预测的观察值，求得GM（1,1）模型参数为：a=0.2620, b=20.8951，模型为：

x(t+1)= -67.8114e-0.26202t+79.7302

表6-12  华容县国有建设用地需求总量灰色模型法预测分析表

No.	观察值	拟合值	误差	%
X( 2)	178.76	166.80	3.98	2.51
X( 3)	103.90	99.35	-0.09	-0.10
X( 4)	55.73	72.63	-16.24	-31.30
X( 5)	78.59	65.46	13.46	19.05

 

对当前模型的评价为：C=0.1513很好，p=1.0000很好，故选择GM(1,1)灰色预测模型作为对华容县建设用地总量进行预测是科学合理的。经测算，2017年华容县国有建设用地需求总量为61.43公顷。

指数平滑法

由于近五年国有建设用地供应量随时间序列波动较大，呈现明显的迅速上升或下降趋势，根据平滑指数选取原则，平滑指数可在0.6-0.8间选值。根据不同的指数值得到不同的预测结果，如表6-13所示。

表6-13  华容县国有建设用地需求总量指数平滑法分析结果表

平滑指数	0.6	0.65	0.7	0.75	0.8
预测结果	100.14	100.36	99.98	99.11	97.91

 

由预测结果可知，不同的平滑指数的预测值变化范围较大，则取其平均值作为国有建设用地需求总量预测值，即：99.50公顷。

综上所述，两种方法预测的需求总量相差较大，可信度不高，需对国有建设用地进行分项预测。

2）国有建设用地分项预测

①住宅用地预测

住宅用地的需求预测采用分项预测加和的方法。其中，商品房用地需求采用灰色模型法和指数平滑法，保障性安居工程用地根据其参考指标测算其用地需求量。

灰色模型法

华容县商品房用地在近五年供应量呈现出非线型变化情况，统计资料波动变化大，满足灰色系统分析的条件，因此，可选用灰色模型进行预测。运用DPS软件，根据历年国有建设用地数据建立起与时间序列关系的GM（1,1）模型，分析如下：

表6-14  2012-2016年商品房用地供应总量表

年份	2012	2013	2014	2015	2016
供应总量（公顷）	2.97	20.91	21.05	13.65	3.36

以华容县2012-2016年商品房用地供应总量序列作为预测的观察值，求得GM（1,1）模型参数为：a=-0.3327, b=0.1310，模型为：

x(t+1)=1.9627e0.3327t-0.3938

表6-15  华容县商品房用地灰色模型法预测分析表

No.	观察值	拟合值	误差	%
X( 2)	22.79	22.47	-0.82	-3.73
X( 3)	20.89	20.02	-0.23	-1.29
X( 4)	13.77	12.82	1.14	8.93
X( 5)	6.97	7.73	-0.72	-10.98

 

对当前模型的评价为：C=0.1092很好，p=1.000很好，故选择GM(1,1)灰色预测模型作为对华容县商品房用地需求量进行预测是科学合理的。经测算，2017年华容县商品房用地需求总量为9.96公顷。

指数平滑法

由于近五年商品房供应量随时间序列波动较大，呈现明显的迅速上升或下降趋势，根据平滑指数选取原则，平滑指数可在0.6-0.8间选值。根据不同的指数值得到不同的预测结果，如表6-16所示。

表6-16  华容县商品房用地指数平滑法分析结果表

平滑指数	0.6	0.65	0.7	0.75	0.8
预测结果	9.84	8.08	7.56	6.93	6.50

 

由预测结果可知，不同的平滑指数的预测值变化范围较大，则取其平均值作为商品房需求预测值，即：7.78公顷。

商品房用地预测结果

由于两种方法预测均符合要求，且预测值相差不大，取二者平均作为华容县商品房用地需求预测值，故2017年华容县商品房用地预测值为8.87公顷。

②商服用地预测

采用灰色模型法和指数平滑法对商服用地进行预测。

表6-17  2012-2016年商服用地供应总量表

年份	2012	2013	2014	2015	2016
供应总量（公顷）	9.50	18.92	5.54	4.10	0.14

 

灰色模型法预测

商服用地在近5年供应量呈现出非线性变化情况，因此，可选用灰色模型法进行预测。以华容县2012-2016年商服用地供应总量序列作为预测的观察值，求得GM（1,1）模型参数为：a=0.0635, b=0.6627,模型为：

x(t+1)=-9.8759e-0.0635t+10.4360

表6-18  商服用地灰色模型法预测分析表

No.	观察值	拟合值	误差	%
X( 2)	19.03	20.15	0.30	1.72
X( 3)	6.18	6.39	-0.62	-9.96
X( 4)	4.43	4.24	0.22	5.00
X( 5)	0.15	0.08	0.08	51.19

 

对当前模型的评价为：C=0.0536很好，p=1.000很好，故选择GM(1,1)灰色预测模型作为对华容县建设用地总量进行预测是科学合理的。由模型测算出华容县2017年商服用地需求为3.25公顷。

指数平滑法

由于近5年商服用地供应量随时间序列波动较大，呈现出明显且迅速的上升或下降趋势，根据平滑指数选取原则，平滑指数可在0.6-0.8间选值。根据不同的平滑指数值得到不同的预测结果，如表17所示。

表6-19 华容县商服用地指数平滑法模型分析结果

平滑指数	0.60	0.65	0.70	0.75	0.80
预测结果	4.70	4.86	5.06	5.24	5.72

 

由预测结果可知，不同的平滑指数对于预测值的变化范围较小，则取其平均值作为商服用地需求预测值，即：5.12公顷。

商服用地预测结果

由于两种方法预测均符合要求，且预测值相差不大，取二者平均作为华容县商服用地需求预测值，故2017年华容县商服用地预测值为4.19公顷。

③工矿仓储用地预测

采用灰色模型法和指数平滑法对工矿仓储用地进行预测。

表6-20  2012-2016年工矿仓储用地供应总量表

年份	2012	2013	2014	2015	2016
供应总量（公顷）	58.72	22.61	7.7	2.97	17.20

灰色模型法预测

工矿仓储用地在近5年供应量呈现出非线性变化情况，因此，可选用灰色模型法进行预测。以华容县2012-2016年工矿仓储用地供应总量序列作为预测的观察值，求得GM(1,1)模型参数为：a=0.2108, b=6.6961,模型为：

x(t+1)=-27.5384e -0.2108t+31.7621

由模型测算出华容县2017年工矿仓储用地需求为22.16公顷。

指数平滑法

由于近5年工矿仓储用地供应量随时间序列波动较大，呈现出明显且迅速的上升或下降趋势，根据平滑指数选取原则，平滑指数可在0.6-0.8间选值。根据不同的平滑指数值得到不同的预测结果，如表6-21所示。

表6-21  华容县工矿仓储用地指数平滑法模型分析结果

平滑指数	0.60	0.65	0.70	0.75	0.80
预测结果	18.27	13.36	15.58	18.08	21.19

 

由预测结果可知，不同的平滑指数对于预测值的变化范围较小，则取其平均值作为工矿仓储用地需求预测值，即：17.30公顷。

工矿仓储用地预测结果

由于两种方法预测均符合要求，且预测值相差不大，取二者平均作为华容县商服用地需求预测值，故2017年华容县工矿仓储用地预测值为19.73公顷。

④ 公共管理与公共服务用地预测

公共管理与公共服务用地的需求预测采用指数平滑法。由于近5年公共管理与公共服务用地供应量随时间序列波动较大，根据平滑指数选取原则，平滑指数可在0.6-0.8间选值。根据不同的平滑指数值得到不同的预测结果，如表6-22所示。

表6-22 华容县公共管理与公共服务用地指数平滑法模型分析结果

平滑指数	0.60	0.65	0.70	0.75	0.80
预测结果	12.54	6.40	6.24	6.01	6.02

 

由预测结果可知，不同的平滑指数对于预测值的变化范围较小，则取其平均值作为公共管理与公共服务用地需求预测值，即：7.44公顷。

⑤ 交通运输用地预测

由于交通运输用地的供应受国家政策、社会发展、经济增长等影响较大，难以确定其供应量，且根据华容县的交通运输用地供应的数据来看，一方面是数据资料较少，另一方面有些年份的数据很大，有些年份又很少，甚至为零。同时，交通运输用地又是涉及国生民计的基础设施投入，在此根据需求引导供给的原则尽可能供地，采用定额指标法预测用地需求。

根据对比分析《关于修订 <建设用地定额指标>（试行）的通知》（湘国土资发 [2005]26号）以及《公路工程项目建设用地指标》（建标 [2011]24号），综合考虑湖南省实际供地情况及集约节约用地，分析可知，湘国土资发[2005]26号文件更能体现和反应湖南省道路修建的地质地貌情况，针对性强，且用地使用标准严于建标 [2011]24号的标准，因此决定采用湖南省《关于修订 <建设用地定额指标>（试行）的通知》（湘国土资发 [2005]26号）中的相关规定，采用定额指标法预测交通用地规模。

表6-23  高速公路、一级公路路基工程用地指标（公顷/公里）

地形		路基标准宽度（m）
		42.50	35.00	28.00	27.50	26.00	25.50	24.50	24.00
平原区	高值	7.0100	6.2400	5.5600	5.5100	5.3600	5.3100	5.2100	5.1600
	中值	6.8900	6.1400	5.4400	5.3900	5.2400	5.1900	5.0900	5.0400
	低值	6.7700	6.0200	5.3200	5.2700	5.1200	5.0700	4.9700	4.9200
微丘区	高值	8.3600	7.4043	6.5123	6.4477	6.2529	6.1893	6.0601	5.9955
	中值	8.1957	7.2400	6.3536	6.2890	6.0943	6.0325	5.0914	5.8368
	低值	8.0304	7.0747	6.1940	6.1294	5.9356	5.8710	5.7418	5.6772

 

表6-24  二、三、四级公路路基工程用地指标（公顷/公里）

地形		二级公路		三级公路	四级公路
		路基标准宽度
		17.00	12.00	8.50	7.00
平原区	高值	3.645	3.154	2.524	2.284
	中值	3.534	3.034	2.494	2.224
	低值	3.444	2.944	2.434	2.194
微丘区	高值	3.954	3.298	2.559	2.311
	中值	3.893	3.111	2.529	2.252
	低值	3.845	3.013	2.47	2.234

 

本县2017年度规划交通用地项目相关情况及预测用地面积如下表6-25所示。

表6-25  华容县2017年度交通运输用地需求预测结果表

序号	项目名称	长度（m）	公路级别	路基宽度（m）	用地定额指标(公顷/公里)	面积 （公顷）
1	湖北路道路建设	3971	二级	17	3.534	14.03
2	金护路道路建设	1059	三级	8.5	2.494	2.64
3	S304梅田湖大桥	3533	二级	17	3.645	12.88
	治超城区集中卸载场	――	――	――	――	0.33
	治超信息指挥处罚中心	――	――	――	――	0.20
合计						30.09

注：表中长度即2017年计划实施道路的长度。

华容县2017年度交通运输用地需求量预测结果为30.09公顷。

故华容县2017年度交通运输用地需求量为30.09公顷。

⑥ 水域及水利设施用地及特殊用地预测

由于水域及水利设施用地及特殊用地的变化受社会发展、经济增长、政策等因素的影响，难以确定，但考虑到水域及水利设施用地大部分是涉及国计民生的基础设施投入，在此根据需求引导供给的原则尽可能供地，经技术组和相关部门讨论，决定采用相关部门上报的用地需求表中的数据作为2017年本县水域及水利设施用地需求量，但相关单位申报的用地中无该类用地的需求，故决定不安排水域及水利设施用地及特殊用地。

3）国有建设用地预测结果汇总及分析

根据华容县2012-2016年各类国有建设用地土地供应量与相关经济指标预测得到土地供应总量为：

表6-26  华容县2017年度交通运输用地需求预测结果表

单位：公顷     

总量	住宅用地	商服用地	工矿仓储用地	公共管理与公共服务用地	交通运输用地	水域及水利设施用地
70.32	8.87	4.19	19.73	7.44	30.09	0

 

3、国有建设用地需求审核分析

（1）国有建设用地需求审核

2017年1月3日，华容县国土资源局下达了《关于编制2017年度华容县国有建设用地供应计划和土地储备计划的函》，要求各相关单位、部门申报2017年度国有建设用地需求计划，经统计汇总华容县2017年度国有建设用地需求总面积为440.08公顷，如表6-27。

表6-27  华容县2017年度国有建设用地需求汇总表（公顷）

需求总量		440.08
商服用地		21.63
工矿仓储用地		58.27
住宅用地	商品房用地	3.55
	廉租房用地	0
	棚户区改造用地	2.80
	安置房用地	3.80
小计		10.15
公共管理与公共服务用地		96.36
交通运输用地		253.68
水域及水利设施用地		0.00
特殊用地		0.00

华容县对国有建设用地供地计划编制工作非常重视，由县政府专门成立了领导小组负责协调、督促、检查工作。对于各单位申报的用地需求材料，领导小组组织县国土资源局会同相关部门明确审核标准，依据产业政策、地块（项目）的现状、规划、前期开发进展等情况，组织对申报的国有建设用地地块（或项目）进行逐宗研究审核，确定年度内可实现供应的地块或项目，经过多轮讨论修改，最终形成的计划草案书征求各乡镇政府和相关单位的意见，并进行修改完善。

a、审核原则

1）首先看是不是禁止或限制供地项目；

2）项目是否完成选址，用地是否符合规划要求，宗地是否完成拆迁，补偿安置是否到位，规划容积率是否下达，项目资金是否落实到位；

3）优先安排已列入国民经济和社会发展计划的水利、能源、交通等重点建设项目用地，保障重点；

4）优先保证保障性住房用地指标，将保障性住房计划单列，优先安排和确保各类保障性住房的用地指标，要应保尽保；

5）积极盘活存量建设用地，实现资源充分利用。挖掘城市内部用地潜力，合理调整和改善城市用地结构，提高城市土地利用效率和节省土地资源；

6）严格控制城市用地规模，严格控制商品房用地单宗出让面积。城镇建设要集中紧凑、合理布局，尽可能利用荒坡地，不占好地；

7）以供制需、以供引需，统筹兼顾，合理安排和平衡各业用地；

8）与土地利用年度计划、城乡规划、房地产发展规划、国民经济与社会发展规划相衔接；

9）在能保证当年供地率的前提下，优先利用批而未供的土地。

b、审核方法

第一阶段：初步自审

初步自审主要包括以下3个内容：

①对重复上报项目进行审核。由于用地单位上报的项目有时会有交叉，因此，需要对重复上报的项目进行审核。如房产局上报的保障性安居工程住房用地会与各乡镇提交上来的保障性住房用地存在重复；工业园区上报的项目会与各乡镇上报的工业项目存在重复，因此，需要对其进行核减；

②对上报面积过大的项目与上报单位进行咨询，如住宅用地面积超过了7公顷，需要进一步核实；

③对调查表格资料填写不完善的项目进行进一步核实。对于意向性项目，对于土地尚未完成报批的、征地拆迁等前期工作尚未开展的用地项目，可以在与用地上报单位沟通衔接的基础上对其进行删除。

第二阶段：详细自审

详细自审主要包括以下几个方面内容：

①对照搜集整理的批而未供（含往年流拍）土地资料，对需求表中填报的面积数据进行核减。如同一个已报批的项目，用地单位上报的面积可能会大于甚至远大于批回的用地面积，因此，需要对其进行面积核减，且以审批下来的面积为准。

②对纳入计划年度内出让方案或已挂牌的项目进行补填。部分项目已在国土资源网上挂牌公示，但用地单位未上报，因此需要将其补纳入供地计划中来。

③对保障性安居工程建设用房用地面积进行核实。保障性安居工程建设住房需求根据《湖南省住房和城乡建设厅等六厅委关于下达2016年保障性安居工程建设目标任务的通知》综合确定，根据提供的套数指标以及各类住房的建设标准，测算各类保障性安居工程建设用地面积，根据测算的面积对上报的面积进行核减。

④对“商住”用途类项目面积按3:7进行商服、住宅分离。对于已纳入计划年度内出让计划的“商住”用途类项目，出让方案中一般对商服、住宅用地都有明确的描述，其他未明确的可以通过电话咨询的方式，确定商住比例。

⑤测算历年土地供应计划实施率。计算近5年土地供地计划实施率，为下阶段审核做好准备。

⑥结合各类用地使用标准对上报项目规模进行核减。根据住房和城乡建设部、国土资源部、国家电力监管委员会关于批准发布《电力工程项目建设用地指标（火电厂、核电厂、变电站和换流站）》的通知（建标[2010]78号）、住房和城乡建设部、国土资源部、文化部关于批准发布《公共图书馆建设用地指标》的通知（建标[2008]74号）、住房和城乡建设部、国土资源部、文化部关于批准发布《文化馆建设用地指标》的通知(建标[2008]128号)、住房和城乡建设部、国土资源部、国家体育总局关于批准发布《体育训练基地建设用地指标》的通知(建标[2011]214号)、建设部、国土资源部关于批准发布《城市社区体育设施建设用地指标》的通知（建标[2005]156号）、建设部、国土资源部关于批准发布《城市生活垃圾处理和给水与汗水处理工程项目建设用地指标》的通知(建标[2005]157号)、国土资源部关于发布实施《工业项目建设用地控制标准》的通知(国土资发[2008]24号)确定的土地使用标准，结合项目申报过程中所涉及的投资强度、用地强度指标，对项目用地进行核减。

第三阶段：汇报阶段

在上述分析及预测的基础上，汇总、更新用地需求数据，以书面和口头的方式向国土局汇报，对用地需求量、结构，上年的计划量、上年实际供地量、今年的需求量和预测量、各项目土地的来源以及宗地表进行明示，同时确保2017年可实施供应能力能满足用地需求。

汇报时，根据对每宗地具体情况的了解程度，提出项目与面积的实际情况，可实施供应的土地供应能力，与国土局进行进一步的核减。同时及时汇总、更新核减后的数据，多次与国土局汇报，直到最终数据符合当地实际用地需求。

用地需求审核情况如下：

表6-28  华容县2017年度用地需求审核情况一览表（公顷）

填报用地需求面积	协调平衡面积	时间	削减用地需求
440.08	239.34	2016年1月15日	200.74
	166.05	2016年2月23日	73.29
	107.87	2016年2月5日	58.18
	92.09	2016年2月10日	15.78

 

（2）重点基础项目用地需求分析

2017年度，华容县重点基础项目用地需求量为19.83公顷，主要包括：①保障性安居工程用地：城市棚户区改造用地需求2.80公顷；②公共管理与公共服务用地：主要为马鞍山公园建设用地需求3.00公顷；③交通运输用地：主要为湖北路道路建设用地需求14.03公顷。

4、国有建设用地需求总量确定

2017年度华容县国有建设用地预测需求总量为70.32公顷，县及领导小组根据各用地单位申报的用地需求表，经过审核修改，落实2017年度华容县国有建设用地需求总量为92.09公顷。经比较，从保障华容县社会经济发展角度出发，考虑到节约集约用地和实际需求，最终确定华容县2017年度国有建设用地需求总量为92.09公顷。

（三）国有建设用地供应计划指标确定及说明

1、国有建设用地供需平衡分析

2017年度华容县国有建设用地供应能力为112.95公顷，同时，考虑重点项目如保障性住房用地、交通运输用地需求有19.83公顷，可单独考虑，建设用地供需平衡盈余量＝供地能力－用地需求（重点项目除外）＝112.95-72.26＝40.69公顷>0，平衡有余。建设用地需求能够得到保障，不需要调减建设用地占用耕地、退耕还林、农业结构调整量，但是从土地集约利用的角度出发，建设用地不必须占用耕地或者其他农业用地的尽量不占用或少占用。要统筹安排城乡建设用地使用，严格控制城乡建设用地规模和优化结构、布局的目标，除保证国家和地区重点建设项目和一些事关地区经济发展和国民生存发展的必须建设基础设施建设用地外，其他建设用地都必须厉行节约用地，尽量少用建设用地。

2、国有建设用地供应指标确定

（1）供应总量确定

2017年度，华容县国有建设用地供应总量控制在92.09公顷以内，其中新增国有建设用地48.53公顷，存量土地43.56公顷。

（2）供地结构的确定

2017年度，华容县国有建设用地供应计划中商服用地13.56公顷，占总量的14.72%，工矿仓储用地21.61公顷，占总量的23.47%，住宅用地6.35公顷，占总量的6.90%，公共管理与公共服务用地20.48公顷，占总量的22.24%，交通运输用地30.09公顷，占总量的32.67%。如图6-11所示。

 

图6-11   华容县2017年度国有建设用地供应结构图

由图可知，2017年华容县供地主要集中在公共管理与公共服务用地、工矿仓储用地、交通运输用地用地上，供应量占到总供应量的78.38%。根据华容县2017年发展计划，发展壮大工业园区，切实做到“一大四小区一中心”，不断增强发展后劲。

华容县2017年度国有建设用地供应计划中住宅用地计划供应总量控制在6.35公顷以内，其中新增住宅用地3.10公顷，存量住宅用地3.25公顷。2017年华容县住宅用地供应总量中商品房用地3.55公顷，占住宅用地供应总量的55.91%；其他住宅用地（棚户区改造用地）2.80公顷，占住宅用地供应总量的44.09%。如图6-12所示。

 

图6-12  华容县2017年度住宅用地供应结构图

（3）供应布局的确定

1）住宅用地：根据华容县2010-2030年城市总体规划，2017年华容县住宅用地供应主要分布在鲇鱼须镇、注滋口镇操军镇、田家湖生态新区、东山镇。

2）商服用地：为加快华容县城市化进程，加强县城规划区域的开发，华容县2017年商服用地供应主要分布在章华镇、田家湖生态新区。

3）工矿仓储用地：华容县大力发展园区经济，2017年，工矿仓储用地供应主要分布在华容县洪山头工业园区、三封工业园区及石伏工业小区。

4）交通运输用地：2017年，华容县交通运输用地供应主要为章华镇、田家湖生态新区、梅田湖镇等道路建设。

5）公共管理与公共服务用地：主要为章华镇、万庾镇、田家湖生态新区等的公共基础设施建设。

（4）供应时序的确定

2017年度华容县国有建设用地供应时序安排如表6-29所示。

表6-29  2017年度华容县国有建设用地供应时序表

时段	面积（公顷）	比例
一季度	17.15	18.63%
二季度	23.58	25.60%
三季度	22.66	24.61%
四季度	28.69	31.16%

 

（5）供应方式的确定

2017年度华容县国有建设用地供应方式如表6-30所示。

表6-30  2017年度华容县国有建设用地供应方式表    

供应方式	面积（公顷）	比例
划拨	43.30	47.02%
出让	48.79	52.98%

 

（四）相关情况说明

（1）基础数据可靠，编制供应计划依据充分

华容县2017年度国有建设用地供应计划编制所采用的批地、供地数据来源于土地市场动态监测网，数据准确可靠。同时，计划编制以国家有关法律、法规、政策和《华容县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》及上级下达的土地利用年度计划控制指标为依据，结合华容县土地利用总体规划、城镇总体规划和各行业发展规划，充分考虑华容县实际供地能力和用地需求，计划编制依据充分。

（2）基础研究扎实，可操作性强

为使国有建设用地供应计划草案拟定科学合理，根据华容县土地利用现状、土地利用总体规划和城镇总体规划实施情况等，综合确定计划期内国有建设用地供应能力；在分析社会经济发展状况与走势、土地利用与地产市场状况和上年度国有建设用地供应计划完成情况等基础上，结合重点项目和重要产业的用地需求，采用相关数学模型与方法，对计划期内国有建设用地需求总量和各类建设用地需求量进行预测；根据计划期内可实施供应的国有建设用地规模、预测结果和审核通过的用地需求量，通过多次与县国土局和相关单位沟通论证后，综合确定计划期内国有建设用地供应计划指标；在计划期内国有建设用地供应计划总指标的框架下，根据全县土地利用分区、城镇功能分区状况和土地规划用途等，进一步与各用地单位衔接，统筹协调各业发展用地需求，分解供应计划指标，形成拟供应的用地空间布局图。计划编制基础研究扎实，可操作性强。

（3）土地供应总量有所增加，供应结构变化明显

2017年华容县国有建设用地计划总供应量较之2016年增加17.92公顷，供应结构有明显的变化：①商服用地供应量较2016年增加0.35公顷；②工矿仓储用地供应量较2016年增加1.54公顷；③住宅用地较2016年减少15.94公顷，主要表现商品房用地的减少、安置房用地、经济适用房用地未列入2017年度计划；④公共管理与公共服务用地较2016年增加了18.86公顷，主要表现在中心城镇公共设施、医卫慈善和文体娱乐用地需求的增加；⑤交通运输用地较2016年增加了13.11公顷，主要表现在道路建设用地需求的增加。

（4）计划重点突出，用地配置较为合理

计划草案拟定过程中，认真贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，落实最严格的耕地保护制度，尽可能地利用存量建设用地，并减少新增建设占用耕地量。妥善解决各部门的用地矛盾，优先保证交通、水利等基础设施和重点建设项目、重要产业的用地需求，严格控制限制项目用地供应，合理安排住宅用地供应结构。

相应的附件下载：附件1、2、3、4：2017华容县供地计划汇总表.xls

               附件5：2017华容县国有建设用地需求申报汇总表.xls