基准地价是政府收取土地税费、调控土地价格、规范土地市场的关键要素，也是土地使用者了解土地质量和价格水平，选择合适投资地点和方向的参考依据。为充分发挥基准地价的作用，保持基准地价成果的科学性、合理性、实用性及现势性，我县公布了《华容县人民政府关于公布华容县城镇基准地价更新成果的通知》，现对《通知》说明如下：
一、出台的背景与目的
（一）法律法规的要求
华容县基准地价上轮更新是2013年，更新时间已达4年。根据《城镇土地估价规程》和湖南省国土资源厅《关于加强地价管理开展城镇基准地价更新与平衡工作的通知〔湘国土资发（2001）61号〕》、《湖南省国土资源厅办公室关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知》（湘国土资办发〔2006〕90号）等有关文件的要求，基准地价三年以上没有进行更新或者当前地价水平变化幅度已经超过规定水平的地方政府，均应迅速部署开展基准地价更新工作，并建立建制镇基准地价体系。
（二）土地成本构成变化的需要
近几年，随着经济和社会的发展，工业化、城市化步伐的不断推进，地方政府大量征用农民集体所有的土地用于非农建设，为保护被征地农民利益，解决好被征地农民就业、住房、社会保障等相关问题，促进土地集约节约利用，国家相继出台或修改了一系列配套新政策，导致土地内涵有较大变化，如下表所示。
表 地价成本内涵变化表
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成本内涵 |
原文件 |
新文件 |
备注 |
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征地补偿 |
《湖南省人民政府关于公布湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2009〕43号）、《湖南省人民政府关于〈岳阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法〉的批复》（湘政函〔2014〕113号） |
《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2012〕46号）、《岳阳市人民政府关于〈华容县集体土地征收与房屋拆迁补偿安置实施细则〉》（岳政函〔2015〕117号） |
同地同价具有刚性提高补偿 |
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税费变化 |
《湖南省人民政府办公厅转发省劳动保障厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（湘政办发〔2007〕35号） |
《湖南省人民政府办公厅转发省人力资源社会保障厅<关于做好被征地农民社会保障工作的意见>的通知》（湘政办发〔2014〕31号） |
税费标准提高 |
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《湖南省物价局、湖南省财政厅关于发布湖南省住房城乡建设系统行政事业性收费标准的通知》（湘价费〔2010〕186号，自2010年12月30日起执行） |
《关于发布湖南省住房城乡建设系统行政事业性收费标准的通知》（湘发改价费〔2015〕1119号，自2016年2月1日起执行） |
税费标准降低 |
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《中华人民共和国营业税暂行条例》（2008年11月10日国务院令第540号公布，自2009年1月1日起施行） |
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，自2017年1月1日起实施） |
税费内容变化 |
（三）社会经济发展的需要
2016年全县实现地区生产总值305.17亿元，全县公共财政收入完成8.26亿元，全社会固定资产投资完成297.84亿元，基本完成荷花南路、二桥东路建设，稳步推进田家湖生态新区的集约开发，加快沿河北路旧城改造、人民南路、状元湖片区改造建设，启动洪山头工业园区建设。由于城镇经济的快速发展，城镇规模的扩大以及规划与布局的调整，整个城区的土地质量空间分布格局及地价水平变化很大，现有的基准地价成果已不能反映华容县的实际地价水平。
（四）引导土地利用、流转的需要
政府定期评估并公布基准地价，可以使投资者和使用者及时了解不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付地租的能力调整土地利用方式，以达到城镇土地的合理利用和流转，充分挖掘土地利用潜力。政府可以通过调整基准地价这一市场调控手段来确定合理地价水平，对土地利用、流转进行引导。
（五）促进城镇土地优化配置、提高土地利用效益的需要
政府可通过基准地价这种经济杠杆手段进行宏观调控，实现土地资源的合理利用，提高土地集约利用程度，发挥最佳的城镇土地利用效益。总之，通过更新基准地价，利用地价杠杆的调节作用可达到城镇土地的合理使用和集约利用，从而有利于提高城镇土地使用的综合效益。
（六）加强地价管理、规范培育土地市场的需要
为了深化土地管理改革，全面推行国有土地有偿使用，并实现市场配置，进行华容县基准地价更新工作，制定适合该区域发展和具有科学内涵的基准地价，正确指导地产市场交易行为，为政府收购、储备、开发和招拍挂出让土地提供准确的土地价格，规范培育土地市场，成为当前进一步深化土地管理改革的迫切要求。
二、更新范围
本次基准地价更新的地域范围为华容县城建成区与规划控制区（45平方公里）、三封工业小区与洪山头工业小区（约8平方公里）以及对14个乡镇政府所在地、主要集市、墟场建成区与近期规划控制区。
三、更新范围与两规的衔接
本次基准地价更新范围与华容县城镇总体规划（2006~2020年）、华容县土地利用总体规划（2006~2020年）进行了有效衔接，基准地价更新范围线与县城总体规划区范围线实现了一致，小于土地利用总体规划所确定的建设规模控制线，并在进行土地定级时充分考虑了华容县的商服节点布局规划、道路规划、市政公用设施布局规划、华容县火车站、田家湖生态新城、环城北片、白鼎片区、朱家湖片区控制性详细规划等资料，将规划成果与土地定级因素因子进行了密切衔接。
四、基准地价更新技术路线与流程
（一）技术路线
根据《城镇土地估价规程》的要求和华容县商服、住宅、公共服务、工业和公共设施等用地的特点，本次更新采用的技术路线为：在充分利用上一轮基准地价更新土地定级成果的基础上，按照多因素综合分析的方法，辅以样点地价资料验证，对土地级区范围进行调整，分别确定商服、住宅、公共服务、工业和公用设施用地土地级别，并测算各类用地各级别基准地价。具体步骤为：
1．结合土地利用条件变化等因素，并参考各均质区域样点地价，对上一轮华容县城区土地级别进行调整；
（一）在级别调整的基础上，测算出各级别基准地价；
（二）根据影响宗地地价的区域和个别因素建立宗地地价修正体系。
（二）技术流程
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